產(chǎn)業(yè)地產(chǎn):閔虹集團探索更新之路

在上海眾多老牌工業(yè)區(qū)中，創(chuàng)建于1983年的閔行開發(fā)區(qū)一直是一個“低調(diào)的存在”。作為國務(wù)院批準(zhǔn)的全國首批14個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)之一，閔開發(fā)內(nèi)的企業(yè)數(shù)量最多時有幾百家，目前減至70家左右，三分之一是像ABB、強生、西門子、圣戈班、米其林這樣響當(dāng)當(dāng)?shù)氖澜?00強，園區(qū)總產(chǎn)值、利潤、稅收保持持續(xù)增長。

然而，隨著產(chǎn)業(yè)用地資源日益緊缺，閔開發(fā)越來越感到“后勁不足”。

2014年，閔開發(fā)與同為上海最早一批國家級開發(fā)區(qū)的虹橋開發(fā)區(qū)整合重組，成立了新的閔虹集團，作為上海地產(chǎn)集團產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊的投資主體，開始“二次創(chuàng)業(yè)”，也開啟了探尋上海產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的更新之路。

向價值鏈、創(chuàng)新鏈高端轉(zhuǎn)型

博朗（中國）公司落戶閔開發(fā)20多年間，產(chǎn)值增加了10倍，博朗總部決定進一步發(fā)展亞洲尤其是中國市場。早已“滿員”的閔開發(fā)，淘汰了一個落后產(chǎn)能企業(yè)，在工廠對面騰挪出了一個地塊，使得博朗和歐樂B遠(yuǎn)在德國的后端包裝中心得以轉(zhuǎn)移至此。

上海的土地資源稀缺，眾多工業(yè)區(qū)近年來都出現(xiàn)“一地難求”的景象�！膀v籠換鳥”是大勢所趨，但在上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型研究院執(zhí)行院長周罡看來，現(xiàn)在不少工業(yè)園區(qū)改造成辦公業(yè)態(tài)，只能是城市更新的方向之一。先進制造業(yè)是閔虹下屬產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢所在，像閔開發(fā)這樣的工業(yè)園區(qū)，就應(yīng)該立足于園區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，推動工業(yè)制造向智能制造轉(zhuǎn)型。

閔虹集團正推動閔開發(fā)等園區(qū)向這個方向轉(zhuǎn)型�！�30多年來，閔開發(fā)園區(qū)內(nèi)的土地，大部分已經(jīng)易過主�！遍h虹集團負(fù)責(zé)人說，“要在有限的土地上實現(xiàn)提升產(chǎn)業(yè)能級，我們選擇的路徑是——向產(chǎn)業(yè)鏈兩端延伸，向價值鏈、創(chuàng)新鏈高端轉(zhuǎn)型�！�

以標(biāo)準(zhǔn)廠房、定制廠房、研發(fā)中心、商務(wù)樓宇出售出租為主的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式，為閔虹集團的此項戰(zhàn)略選擇提供了保障。

知名跨國公司亨斯邁是閔開發(fā)上世紀(jì)90年代引進的企業(yè)之一。從單純的聚氨酯生產(chǎn)工廠，到先后成立兩家研發(fā)機構(gòu)，2013年設(shè)立一座世界級水平的亨斯邁亞太區(qū)新材料研發(fā)中心，亨斯邁在閔開發(fā)完成了從生產(chǎn)向研發(fā)的轉(zhuǎn)型。

“閔開發(fā)為亨斯邁亞太區(qū)研發(fā)中心定制了廠房，實現(xiàn)了化工研發(fā)區(qū)與辦公區(qū)同層布置�！焙嗨惯~亞太研發(fā)中心總監(jiān)盛恩善說，亨斯邁公司之所以決定將研發(fā)中心設(shè)在閔開發(fā)，并做大做強，除了感情因素，更看重的是園區(qū)對跨國公司的服務(wù)水平。

去年，亨斯邁集團計劃對亞太研發(fā)中心進一步升級、擴容。

為跨國公司定制廠房，采用建設(shè)再租賃的模式運營，符合跨國公司輕資產(chǎn)運作的規(guī)律。近幾年閔開發(fā)投入4億元建設(shè)了10萬余平方米定制廠房，使ABB等重點研發(fā)項目實現(xiàn)拎包入駐。如今，廠房定制業(yè)務(wù)已經(jīng)占到閔開發(fā)主營業(yè)務(wù)收入的40%以上。

瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)鏈向“微笑曲線”兩端延伸的目標(biāo)，閔開發(fā)的園區(qū)企業(yè)數(shù)量從174家調(diào)整到了70家。壓縮企業(yè)數(shù)量，是為凝聚產(chǎn)業(yè)精華。比如，美國強生集團就在調(diào)整中先后實現(xiàn)6家生產(chǎn)、研發(fā)、培訓(xùn)等投資項目落地的扎堆效應(yīng)。

做嵌入全球創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)“接口”

隨著信息化、智慧經(jīng)濟、“互聯(lián)網(wǎng)+”、“四新經(jīng)濟”等深入發(fā)展，以及上海加快形成以服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，上海先后形成了諸如漕河涇“科技綠洲”、金橋“Office Park”、楊浦“創(chuàng)智天地”等園區(qū)創(chuàng)新品牌，帶動了整體轉(zhuǎn)型升級。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)，思維不能再局限于傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)中，而是應(yīng)當(dāng)拓寬視野，更加關(guān)注城市更新空間形態(tài)完善和功能提升，構(gòu)建生產(chǎn)、生活、生態(tài)高度融合的城市更新平臺。

如何借助“建設(shè)全球影響力的科創(chuàng)中心”這一風(fēng)口，實現(xiàn)新閔虹城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更新的整體策略，閔虹集團有著更深的思考。

去年，閔行區(qū)經(jīng)委、交大、閔虹集團有關(guān)負(fù)責(zé)人一起考察了中關(guān)村。在中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街，3W咖啡以及各種車庫咖啡，成為有想法的創(chuàng)業(yè)青年集聚地，這里碰撞出的創(chuàng)意火花、模式讓他們眼界大開。比如，在3W咖啡，只要有金點子就可以提交創(chuàng)業(yè)申請，經(jīng)評審后，給予6個月免費指導(dǎo)并提供路演機會、法律咨詢等服務(wù)。

“這樣的項目短期可能沒有回報，但代表著未來。”閔虹集團負(fù)責(zé)人說，上�？苿�(chuàng)“22條”中，對本市產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型過程中如何結(jié)合所在區(qū)域資源，打造獨具特色的科技創(chuàng)新集聚區(qū)提出了明確意見。其中第17條就有“鼓勵存量商業(yè)商務(wù)樓宇、舊廠房等資源改造，提供開放的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體”的說法。

作為城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更新的主體之一，閔虹集團致力于通過市場手段回購產(chǎn)業(yè)低端、能級低的園區(qū)企業(yè)廠房，釋放土地資源價值，為創(chuàng)新企業(yè)提供理想的環(huán)境空間。

于是，閔虹集團聯(lián)合上海交大、閔行區(qū)政府在交大閔行校區(qū)一墻之隔的滄源科技園，出資打造一個“物理空間的中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街”——“零號灣”，交大負(fù)責(zé)引進創(chuàng)業(yè)者和導(dǎo)師，閔行區(qū)提供政策支持。

“零號灣”總經(jīng)理張志剛，自稱“零號灣一號服務(wù)員”。與時下不少孵化器內(nèi)熱鬧的O2O 不同，“零號灣”更注重先進科技制造業(yè)。目前，已有140個團隊、5個專業(yè)孵化器入駐，有450個創(chuàng)業(yè)者。閔虹集團正打算通過盤活存量資源讓一批自主創(chuàng)新企業(yè)落戶閔開發(fā)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)承接。張志剛說，在“零號灣”，企業(yè)從孵化到最后規(guī)模生產(chǎn)，閔虹集團可以提供一條龍式的服務(wù)。

對于閔虹集團來說，“零號灣”有助于增強閔虹園區(qū)運營與市場開拓能力，使閔虹產(chǎn)品形態(tài)從傳統(tǒng)的工業(yè)園、商務(wù)園進一步拓展到科技產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園，做嵌入全球創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)的“接口”，加快閔虹和園區(qū)轉(zhuǎn)型升級。

盡早啟動閔虹資本證券化

市政府出臺的《上海市城市更新辦法》，明確提出要通過對上海建成區(qū)城市空間形態(tài)和功能進行可持續(xù)改善，實現(xiàn)城市功能提升、激發(fā)都市活力、改善人居環(huán)境、增強城市魅力。

作為市國資系統(tǒng)以城市更新為核心業(yè)務(wù)的功能性企業(yè)，地產(chǎn)集團承擔(dān)著重要任務(wù)。周罡建議，地產(chǎn)集團可從專業(yè)化、規(guī)�；�運營角度出發(fā)，將集團系統(tǒng)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)資源、資金、人才集聚到閔虹，更好地發(fā)揮閔虹在城市更新整體戰(zhàn)略實施中的排頭兵作用。

事實上，閔開發(fā)與虹開發(fā)兩大開發(fā)主體重組后，已開始顯現(xiàn)“1+1＞2”的作用。閔開發(fā)與虹開發(fā)融合互動，企業(yè)總部向虹開發(fā)集中，而生產(chǎn)向閔開發(fā)集中。如，生產(chǎn)阿爾卑斯奶糖的意大利不凡帝集團，生產(chǎn)與研發(fā)留在閔開發(fā)，地區(qū)總部、銷售中心遷入了虹橋。通過內(nèi)部資源有效整合，閔虹集團已經(jīng)可以提供一體化、全產(chǎn)業(yè)鏈的招商服務(wù)、項目入駐、企業(yè)服務(wù)等解決方案。

實現(xiàn)高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)更新，必定離不開資金支持。當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市漸入高潮，浦東四大開發(fā)公司已率先上市，臨港集團也借殼自儀股份登陸A股市場�！爱a(chǎn)業(yè)+園區(qū)+金融”的模式，為后續(xù)發(fā)展提供有力支持。

周罡認(rèn)為，鑒于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有開發(fā)周期長、投資回報穩(wěn)健、資金需求量大等特點，建議盡早研究閔虹資本證券化問題。從資本市場取得的資金可用于地產(chǎn)集團城市更新項目建設(shè)，閔虹對外拓展新園區(qū)、新項目，以及為創(chuàng)新創(chuàng)意企業(yè)提供資金扶持。借助這一上市平臺，可通過市場化融資手段進一步拓展資金渠道。

（來源：解放日報 張奕 劉錕 刊登時間：2016年02月17日）