居住權(quán)入典，事關(guān)您的住房

案例回放

2006年，李先生與許女士結(jié)婚，婚后未生育子女。2014年1月，患病的許女士立下遺囑，表示自己過世后，將她和李先生住的房屋贈與其弟許先生，但李先生再婚之前仍可居住。2016年初，許女士病逝后，許先生與李先生就該遺產(chǎn)對簿公堂。經(jīng)查，這套房屋為許女士婚前財產(chǎn)。

2016年11月，湖北省武漢市洪山區(qū)法院判決該房屋歸許先生所有，李先生擁有該套房屋的居住使用權(quán)。法院判決后，李先生一直居住在該套房屋內(nèi)，許先生未曾打擾。2021年初，李先生發(fā)現(xiàn)自己住的這套房子被妻弟許先生掛在某網(wǎng)絡(luò)平臺出售，擔(dān)心房子被賣了以后影響自己繼續(xù)居住，他持《判決書》來到洪山區(qū)法院執(zhí)行局，申請居住權(quán)強制執(zhí)行。法院于2月26日作出執(zhí)行裁定，將該房屋的居住權(quán)登記在李先生名下。據(jù)悉，這是《民法典》頒布實施后，武漢首例居住權(quán)執(zhí)行案件。

3月3日，洪山區(qū)法院執(zhí)行人員來到洪山區(qū)政務(wù)服務(wù)中心，在不動產(chǎn)登記窗口向工作人員遞交了該案的執(zhí)行裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，請不動產(chǎn)登記部門配合李先生辦理居住權(quán)登記。目前，該居住權(quán)登記已按規(guī)定辦理完畢。

【法律解讀】

居住權(quán)是什么？它又將如何影響我們的生活？《民法典》規(guī)定，居住權(quán)是為了滿足生活居住的需要，依據(jù)合同或遺囑而取得的，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)。居住權(quán)設(shè)立后，即使住宅的所有權(quán)發(fā)生變動或者住宅被設(shè)置了權(quán)利負擔(dān)，其他權(quán)利人也無權(quán)要求居住權(quán)人搬離。居住權(quán)人的權(quán)利遭受侵害時，他可以行使權(quán)利，要求侵權(quán)人排除妨害。

以往法律規(guī)定中，只承認了對房屋的所有權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利，難以滿足社會快速發(fā)展過程中的實際需要�！睹穹ǖ洹穼嵤┖�，設(shè)立居住權(quán)，可以滿足居住權(quán)人生活居住的需要，實現(xiàn)特定弱勢群體的住房保障，填補法律空白，最大化地發(fā)揮閑置房屋的作用，對維護社會穩(wěn)定有著積極的意義。同時，《民法典》第三百六十八條規(guī)定了居住權(quán)自登記時設(shè)立，第三百六十九條還規(guī)定了居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，設(shè)立居住權(quán)的住宅原則上不得出租等。這些條款構(gòu)筑了完整的法律框架體系，有利于防止濫用居住權(quán)損害房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。

《民法典》關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定，未來將會對眾多涉及房產(chǎn)的社會熱點問題產(chǎn)生實質(zhì)性影響，房產(chǎn)加名、公租房、繼承糾紛、離婚糾紛、以房養(yǎng)老等問題在《民法典》實施后，都會有新的解決方案，為老百姓的衣食住行、住有所居提供更有力的法治保障。同時，還會對買房、賣房、租房等權(quán)利行使產(chǎn)生不同的法律后果，需要注意風(fēng)險防范。

【律師提醒】

居住權(quán)制度作為我國法律體系中的新興事物，在目前立法中的定位和配套制度還有許多不完善的地方。筆者檢索發(fā)現(xiàn)，目前實際開展居住權(quán)登記的地區(qū)極少，大多地區(qū)仍在等待相關(guān)登記細則的出臺。另外，若居住權(quán)與抵押權(quán)等其他權(quán)利沖突時應(yīng)如何處理、居住權(quán)人是否可以為非自然人、居住權(quán)是否可分割分別設(shè)立、居住權(quán)能否類推適用于如“辦公公寓等具有住宅功能”的非住宅類建筑、在《民法典》施行前遺囑中的居住承諾能否適用《民法典》居住權(quán)的規(guī)定等問題，在司法實踐中仍有較多爭議，各地的處理方式也不盡相同。

律師提醒您：首先，如果您需要設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)先前往不動產(chǎn)登記部門查詢當(dāng)?shù)鼐幼��?quán)登記的相關(guān)流程、手續(xù)，并有針對性地根據(jù)您的個性需要簽訂規(guī)范的《居住權(quán)合同》，確保您的居住包括養(yǎng)老的權(quán)利。其次，若您需要購買二手房，也要提前到當(dāng)?shù)氐牟粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)查詢自己有意購買的房屋是否已經(jīng)登記了居住權(quán)，避免在購房后出現(xiàn)“房產(chǎn)所有權(quán)歸您，但您無法占有、使用、收益”的尷尬，保障您的合法權(quán)益。再次，如果您是租房，也需要提前查詢房產(chǎn)是否設(shè)立居住權(quán)，因為居住權(quán)對其出租有限制性規(guī)定，避免因租賃合同被認定為無效而影響您的使用。

（北京京師（合肥）律師事務(wù)所主任朱政）