裝修要交保證金給物業(yè)，合理嗎？

　　業(yè)主繳納保證金后收到的收據

　　位于浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)拱秀路1026弄的民樂城惠桐苑D10小區(qū)是一個共有產權房小區(qū)，自去年11月交房以來，居民們陸續(xù)投入了裝修工作。然而，越來越多的居民發(fā)現，在申請裝修時，物業(yè)要求先交一筆2000元的“設施設備使用保證金”，才提供裝修許可證。

　　“保證金”究竟保證了什么？物業(yè)是否有權收取保證金？退還標準又是什么……對于這筆保證金，居民有無數的問號。

　　困惑：裝修要交2000元保證金

　　2016年，小北（化名）通過街道申請了民樂城惠桐苑D10小區(qū)的共有產權房。2020年11月交房后，小區(qū)居民陸續(xù)投入裝修。但很快大家發(fā)現，在辦理裝修許可證時，居民在簽署裝修協議之余，還需要向物業(yè)交2000元的設施設備使用保證金。而垃圾清運等服務費用，則是另外收取，并不包含在保證金內。

　　小北還發(fā)現，有鄰居提出，因為自家裝了外開門，在申請退還這筆保證金時遇到了困難。

　　“我們不知道這個保證金保證得是什么，也很好奇，為什么裝了外開門就可能退不了保證金。”

　　馬上就要裝修的小北，對此非常困惑。

　　居民潘杰（化名）告訴記者，他第一次看到這筆保證金的出現，是在交房時領取的《業(yè)主手冊》上。

　　記者在《業(yè)主手冊》中的《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》內看到，業(yè)主需要“持繳費通知相關費用”�！斗课菅b飾裝修管理規(guī)定》內還列明了收費項目和收費標準，其中就包括2000元的設施設備保證金。

　　“就是辦理裝修資格證的時候必須要繳納，不然就不給辦，而且據我了解裝修協議上還加了一句‘入戶門不得外開’�！迸私苤毖裕�手冊是交房時一起給的，當時是集體交房，手續(xù)都辦理得很急促，“就是流水線不停地簽字，估計沒有人有時間詳細看里面的內容�！�

　　留意到這筆保證金后，潘杰也詢問過物業(yè)，“他們回復說是怕裝修期間使用設備損壞，我當時就提出了質疑，‘照這樣，我以后乘坐電梯是不是也要交付押金才能坐’？”

　　已經辦理了裝修許可證的居民小米（化名）對記者表示，她在辦理裝修時也繳納了2200元，并拿到了兩張收據。

　　收據顯示，有2150元為設備設施保證金、許可證押金、出入證押金，另有50元為工本費。

　　“我現在因為還在裝修，還沒有去物業(yè)退押金，但有鄰居說押金沒有直接退，說是抵充物業(yè)費了。所以，我現在也搞不清楚能不能退�！毙∶讚鷳n地說道。

　　小米回憶，在辦理裝修時，她還收到一份告知書，“告知書上列了一些注意事項，比如不能敲承重墻等等。”

　　記者看到，告知書上明確提出：“入戶門不得改變原開方向。”也就是說，居民裝修時不得將該房屋入戶門原有的內開方向改為外開。但在這一點上，不少居民都直呼為難。

　　“這個小區(qū)房型本來就小，一梯4戶，大家都希望把門外開�！毙”闭f，更重要的是，該小區(qū)的連廊是個開放式的連廊，每層樓1室和4室的居民都直接面對開放空間，“內開門的話，冬天一開門，外面的冷氣馬上就進來了”。

　　小米則表示，因為自己家的入戶門直接面對開放式走道，一下雨，飄進來的水就會打濕入戶門，“如果設計成內開，雨水直接就飄進來了。”

　　物業(yè)：初衷是為了加強公共區(qū)域管理

　　針對居民的困惑，5月27日，該小區(qū)物業(yè)公司——上海中建東孚物業(yè)管理有限公司民樂城項目工作人員回應稱：“我們收保證金的初衷是對公共區(qū)域和公共設施設備的（完好）進行保障，因為公共區(qū)域這一部分其實很難維護，在裝修過程中，一些施工人員可能會導致設備損壞，那么我們在收取費用的同時，其實也是想對這類情況做一個約束�！�

　　上述物業(yè)工作人員表示，交房時，業(yè)主簽收的《業(yè)主手冊》中，這筆“設施設備使用保證金”就已經列明，業(yè)主來辦理裝修許可時，簽署的《房屋裝飾裝修服務管理協議書》也列明了這筆保證金及金額。

　　至于為什么金額是2000元，該物業(yè)工作人員解釋：“這是我們公司的慣例，我自己的理解是，綜合看這個小區(qū)的基礎設備價格進行的核算�！�

　　當記者問到物業(yè)是否會向業(yè)主出示保證金所保證內容的清單時，物業(yè)工作人員表示：“這個不會，因為公共區(qū)域設施設備涵蓋的面太廣了�！�

　　那么，這筆“設施設備使用保證金”是否會在裝修結束后進行退還呢？

　　該物業(yè)工作人員表示：“根據我現在知道的，業(yè)主裝修完后基本上都是退的�！�

　　隨后，該工作人員向記者出示了《業(yè)主手冊》，其中注明，驗收合格3個月后，由業(yè)主或裝飾裝修負責人憑借押金繳納收據，到物業(yè)服務中心辦理退還押金，“大多數業(yè)主驗收合格后1-2個月就可以拿到退還的保證金，我們會根據他交這筆保證金時的路徑原路返還。”

　　該物業(yè)工作人員還提到，如果業(yè)主確實在施工過程中撞壞了公共設備，那么物業(yè)會請第三方維保單位報價，業(yè)主或裝修公司可以和第三方協商結算，“遇到有些業(yè)主不愿意結算，那就只能從這個保證金里面扣。”

　　對于有業(yè)主提出的由于外開門，保證金沒有原路返還，該物業(yè)工作人員表示應該不會有這樣的情況。

　　他說，《業(yè)主手冊》明確規(guī)定了嚴禁私自改變樓宇原有外觀、外窗、戶門，的確不允許業(yè)主把門外開，原因是擔心外開門堵塞消防通道。但考慮到正對連廊的入戶門如果內開，的確會飄進雨水、泡壞地板等情況，所以一般不會真的扣除保證金。

　　調查：收取裝修保證金并非個案

　　事實上，收取裝修保證金的小區(qū)并非個案。

　　靜安區(qū)達安花園小區(qū)居民告訴記者，多年前，業(yè)主裝修就要繳納一筆2000元的裝修保證金，且至今依然在收取。

　　達安花園小區(qū)的物業(yè)管理方——景瑞物業(yè)達安花園項目一名曹姓工作人員說，上家物業(yè)管理該小區(qū)時就有收取裝修保證金的做法，景瑞物業(yè)接手后對此進行了延續(xù)。

　　“我們收錢其實并不是目的，更多的是要提醒業(yè)主，讓他們知道在這個過程中要去督導裝修單位，愛護公共設施設備，尤其是要避免違章裝修�！�

　　曹姓工作人員坦言，現在的裝修工人或裝修單位質量參差不齊，往往在裝修過程中會出現損壞電梯等公共設備的現象，“實際上，我們物業(yè)在管理過程中，也缺少這樣一方面的抓手”。

　　他向記者表示，業(yè)主在辦理裝修許可時，物業(yè)會和業(yè)主簽《裝修協議》，“但是具體裝修協議里面可能并沒有涉及到具體的保證金，但在業(yè)主在辦理裝修手續(xù)時，我們的客服人員會跟業(yè)主來做這方面的交代�！�

　　曹先生說，物業(yè)根據小區(qū)的業(yè)主大會規(guī)約，以及法律法規(guī)明確禁止的裝修事項，再結合小區(qū)實際情況，在《裝修協議》中明確約定了裝修應當遵守的事項，“業(yè)主裝修都符合的話就會退還這個押金，如果不符合的話就會要求整改，如果他整改到位了就會在15個工作日內原路退還保證金”。

　　那么，作為已有業(yè)委會的小區(qū)，收取裝修保證金是否經過了業(yè)主大會同意呢？曹先生給出了否定的答案。

　　解讀：“保證金”最好能事先約定

　　那么，物業(yè)收取裝修保證金，是否合理呢？

　　上海融孚律師事務所合伙人楊維江律師表示，根據上海市房屋管理局《關于加強本市住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)履行裝修管理工作職責的通知》，事先在《臨時管理規(guī)約》里沒有約定，就不能收保證金。

　　上海市錦天城律師事務所宋安成律師認為，法律沒有明確規(guī)定禁止收裝修保證金，但“最好還是有約定”。

　　物業(yè)專家黃友健表示，按照目前的規(guī)定，如果小區(qū)的業(yè)委會還沒成立，開發(fā)商和物業(yè)簽訂的《臨時管理規(guī)約》里明確寫到有保證金才能收取，且這個《臨時管理規(guī)約》應當出現在購房合同的附件中。

　　如果小區(qū)有業(yè)主大會，在業(yè)主大會通過的《管理規(guī)約》里，如果約定了要交裝修保證金，那么遵從約定；如果沒有約定的，則物業(yè)無權收取。

　　黃友健認為，如今惠桐苑的情況，屬于在《臨時管理規(guī)約》中沒有寫明有這筆保證金，業(yè)委會也沒有成立，物業(yè)和業(yè)主是在《裝修協議》里進行了約定，這樣的情況是有爭議的：“你說這是約定吧，也確實是約定，但嚴格來講，是不符合《關于加強本市住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)履行裝修管理工作職責的通知》精神的。”

　　上海市物業(yè)行業(yè)服務協會政策研究室一位高姓工作人員表示，《關于加強本市住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)履行裝修管理工作職責的通知》已經明確規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)不得擅自收取裝修管理保證金，但本物業(yè)管理區(qū)域內作為銷售合同附件的《臨時管理規(guī)約》或經業(yè)主大會同意的《管理規(guī)約》對收取裝修管理保證金另有約定的，從其約定。

　　“因此，（前期物業(yè)管理的小區(qū)）如果《臨時管理規(guī)約》里沒寫到有裝修保證金，就不能收保證金。如果要收，根據規(guī)定，也要等業(yè)委會成立后，經業(yè)主大會同意�！�

　　進展：惠南鎮(zhèn)房管辦已要求物業(yè)限期退還

　　“惠桐苑收取的設施設備保證金從性質上來說，就是裝修保證金。”

　　浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)房管辦工作人員唐凌杰告訴記者，關于該小區(qū)業(yè)主反映物業(yè)收取2000元保證金的情況，他們也收到過類似的投訴。

　　他表示，根據2020年1月1日起施行的上海市房屋管理局《關于加強本市住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)履行裝修管理工作職責的通知（滬房規(guī)范〔2019〕12號）》，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自收取裝修管理保證金，但本物業(yè)管理區(qū)域內作為銷售合同附件的《臨時管理規(guī)約》或經業(yè)主大會同意的《管理規(guī)約》對收取裝修管理保證金另有約定的，從其約定。

　　“目前，惠桐苑還是前期物業(yè)在管理，需要業(yè)主入住率達到一定條件才能成立業(yè)委會，所以主要看《臨時管理規(guī)約》是否有約定�！碧屏杞苷f。

　　然而，針對《臨時管理規(guī)約》中是否列清這筆保證金的存在，物業(yè)給出了否定的答案。記者翻閱該小區(qū)房屋預售合同附件的《業(yè)主臨時公約》，也未見提出過這筆保證金。

　　對此，惠南鎮(zhèn)房管辦回應：“目前，我們已開具整改單要求物業(yè)進行整改，要求限期內退還業(yè)主相關保證金錢款。”