本月初，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，加快發(fā)展保障性租賃住房，促進解決好大城市住房突出問題。上海也在加快存量資產(chǎn)改造租賃住房的腳步。

　　昨天，“誼·魔方公寓”上海吳涇華師大店開業(yè)。這處由閑置廠房改造而來的生活社區(qū)，可為超過600名青年人才提供住所。它由上海華誼集團資產(chǎn)管理有限公司與長租公寓企業(yè)魔方生活服務(wù)集團聯(lián)合打造，成立合資平臺共同負責(zé)開發(fā)、運營和管理，將為上海探索租賃住房多主體多渠道供應(yīng)提供又一種思路。

　　入住率97%，解決兩大痛點

　　“誼·魔方公寓”坐落在閔行吳涇板塊，從市區(qū)前往此處要用到軌交、公交等多種出行工具，交通不算方便，但這并不影響其出租率，剛開業(yè)就達到97%。除個人申請之外，還有15家企業(yè)主動前來問詢，涉及電子、制藥、科技等多種行業(yè)。

　　25歲的創(chuàng)業(yè)青年符純平，最近搬到了“誼·魔方公寓”一戶39平方米的單人間，每月租金為3000多元，公司就在附近一家技術(shù)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，每天開車上下班，十分方便。在他看來，這里比以前租的一百多平方米的老小區(qū)套間更劃算：“原來我是和三四個陌生人合租，租金是便宜，但老小區(qū)缺少活動場所。搬過來以后，周末我可以和其他租客一起打羽毛球、打籃球，還認識了許多其他行業(yè)的朋友�！�

　　和符純平一樣，入住“誼·魔方公寓”的租客，幾乎全部來自服務(wù)半徑在3公里內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　新員工的居住需求，以及閑置資產(chǎn)的盤活利用，是區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整所面臨的兩大問題。吳涇板塊是閔行的老工業(yè)區(qū)，“誼·魔方公寓”地處龍吳路5395號，曾面臨同樣的困境。這里原為華誼集團上海氯堿化工股份有限公司集體宿舍，包括三幢宿舍樓、一幢食堂、一幢鍋爐房。隨著閔行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、化工企業(yè)搬離，廠區(qū)宿舍閑置長達兩年時間。

　　騰籠換鳥之后，吳涇板塊及周邊入駐了眾多高新技術(shù)企業(yè)，激發(fā)了越來越多的居住需求。知名的紫竹園區(qū)、中國夢谷·南上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，還有上海交大、華師大等高校和科研機構(gòu)坐落其中，而區(qū)域的居住生活配套還有待提升。

　　經(jīng)過四個月更新改造，龍吳路5395號轉(zhuǎn)化為租賃住房，同時解決以上兩大痛點。園區(qū)內(nèi)，工人宿舍被改造成全配式白領(lǐng)公寓及企業(yè)宿舍，有單人間、四人間等多種戶型，共計323間房，配備智能門鎖、智能水電表、智能家居。兩層樓的食堂因地制宜，改造成5套宿舍型租賃房，每間房間有4到6張床位，可以滿足藍領(lǐng)入住需求。

　　原來的鍋爐房，被打造成為會客廳、健身房，搭配“馬卡龍色系”，備受年輕人歡迎。室外的場地也被修成籃球場、羽毛球場。

　　成立合資平臺“慢經(jīng)營”

　　今年，上海計劃形成供應(yīng)租賃住房約5.3萬套，床位4萬張。在租賃住房市場，逐步形成以國企為示范引領(lǐng)，多主體、多渠道供應(yīng)的格局。在這個背景下，由國企提供閑置土地和住房，長租公寓企業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢，輸出開發(fā)、運營和管理經(jīng)驗的合作模式，正變得越來越普遍。

　　記者了解到，“誼·魔方公寓”采用了不同以往的合作模式。“過去，國企和運營方主要是單純的租賃關(guān)系。這一次我們采用合資平臺的方式，雙方各占股50%，從開發(fā)、運營到管理共同主導(dǎo)。”魔方生活服務(wù)集團CEO柳佳說，這一深度合作模式，有利于探索更長遠、更穩(wěn)定的租賃住房供應(yīng)。

　　長租行業(yè)經(jīng)歷洗牌之后，穩(wěn)健發(fā)展成為企業(yè)經(jīng)營的核心。從今年開始，上海租賃住房監(jiān)管進一步升級，旨在引導(dǎo)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。記者了解到，“誼·魔方公寓”被納入閔行區(qū)非居住存量房改建與轉(zhuǎn)化租賃住宅（長租公寓）首批準許名單，探索打通“非改居”審批流程，通過管理部門納管形式，實現(xiàn)公寓穩(wěn)健經(jīng)營。

　　“租賃行業(yè)是一個‘慢生意’，是要通過精細化管理來創(chuàng)造利潤。對長租公寓企業(yè)來說，真正產(chǎn)生效益的是運營端，是要用服務(wù)去創(chuàng)造價值�！绷�佳表示。目前，魔方公寓從項目投決，到設(shè)計改造施工，再到后期的運營管理，已經(jīng)形成了標準規(guī)范、流程和專業(yè)團隊。

　　未來，依托魔方與華誼資產(chǎn)成立合資平臺，雙方將發(fā)揮各自優(yōu)勢，在“加快培育和發(fā)展住房租賃市場”的政策要求下，持續(xù)盤活存量住房資源。接下來，還有更多項目將要開業(yè)，進一步擴大城市租賃住房供給。

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