臺(tái)風(fēng)“燦都”來襲，怒江新苑17號(hào)樓602室80多歲的老人告急：屋頂又漏水了！物業(yè)叫來工程隊(duì)查看，卻也有難言之隱。有著23年房齡的怒江新苑，“底子”早就空了！新進(jìn)來的物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)，小區(qū)商品房維修資金賬戶為零。新成立的業(yè)委會(huì)啟動(dòng)維修資金續(xù)籌方案時(shí)，遇到不小困難。有人爽快繳金，有人屏息觀望，還有居民很不服氣：“物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)我都交的，可為什么要繳這筆維修資金？”

　　一區(qū)之隔的華山花苑也碰到類似難題。服役20多年的15臺(tái)超齡電梯亟待更換，而維修資金賬戶余額已不足。在多方努力下，目前續(xù)籌率達(dá)95%以上。

　　維修資金是小區(qū)物業(yè)管理的“養(yǎng)命錢”，有住宅養(yǎng)老保險(xiǎn)金之稱，如果只用不充，很容易枯竭。隨著維修資金余額瀕臨30%的紅線，甚至出現(xiàn)“赤字”，滬上越來越多小區(qū)將面對(duì)這道治理難題：維修資金續(xù)籌。

　　小區(qū)性質(zhì)復(fù)雜，續(xù)籌陷僵局

　　“售后公房不用繳？當(dāng)時(shí)買商品房老扎臺(tái)型的，沒想到現(xiàn)在要補(bǔ)繳錢。”

　　怒江新苑建于1997年，共有270戶業(yè)主。其中，商品房129戶，售后公房141戶。這個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)僅0.8元/平方米，差不多是上海住宅物業(yè)費(fèi)的地板價(jià)。小區(qū)公共收益微乎其微，主要來源是車位費(fèi)。小區(qū)60多個(gè)車位很緊張，一些車主需要把車停在小區(qū)外�！翱课飿I(yè)費(fèi)和車位費(fèi)才勉強(qiáng)維持小區(qū)日常運(yùn)轉(zhuǎn)�！本游瘯�(huì)干部告訴記者，之前遇到大的維修項(xiàng)目，物業(yè)就從維修資金賬戶里直接走賬。

　　2020年3月，衷怡物業(yè)接手。他們進(jìn)駐時(shí)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)售后公房的維修資金賬戶尚有余額，但商品房首期籌集的60萬元維修資金已用完。物業(yè)經(jīng)理犯愁了：“這怎么活得下去？”

　　《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第六十五條規(guī)定，小區(qū)專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)專項(xiàng)維修資金籌集。很快，小區(qū)啟動(dòng)續(xù)籌事項(xiàng)。新選出的業(yè)委會(huì)和物業(yè)一起擬定方案，將每家每戶要分?jǐn)偟木S修資金拉了張清單。比如80平方米的房子，一次性繳納6000多元。業(yè)主可以選擇去銀行繳費(fèi)，也可以委托物業(yè)來收。一套流程走下來似乎很順利，但當(dāng)物業(yè)上門收費(fèi)時(shí)，難題來了。

　　相當(dāng)一部分居民不愿掏錢，并質(zhì)問：“為什么要繳這筆錢？”“之前的賬本呢？錢用到哪里去了？”之前物業(yè)不規(guī)范的做法為后續(xù)接管物業(yè)埋下隱患。原先的班子也感到委屈：“每半年就有公示，該貼的也都在宣傳欄里貼出來了，居民沒注意嗎？”

　　小區(qū)性質(zhì)的復(fù)雜性也讓續(xù)籌陷入僵局。14號(hào)樓，只有一戶人家是商品房；23號(hào)樓，只有601、602是商品房，其他都是售后公房。得知售后公房業(yè)主不用出錢，商品房業(yè)主有點(diǎn)不平衡了：“當(dāng)時(shí)買的是商品房，老扎臺(tái)型的，沒想到現(xiàn)在還要補(bǔ)繳錢�！�

　　續(xù)籌方案原定3個(gè)月內(nèi)完成，但從去年12月到現(xiàn)在，只有42戶業(yè)主繳費(fèi)共24萬元，僅占應(yīng)繳費(fèi)的三分之一。很多居民還在觀望，有人甚至說“先繳的居民吃虧了，再等等”。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，那些繳費(fèi)積極的居民多是碰到維修愁難問題的居民，比如樓頂漏水，“六樓居民天天來報(bào)修。他已經(jīng)繳了費(fèi)，你能不去修嗎？我們趕緊啟動(dòng)緊急維修，先墊資再說”。物業(yè)有些力不從心。

　　剩下的居民呢？能拖一天是一天。小區(qū)業(yè)委會(huì)主任說，每周四業(yè)委會(huì)值班，就有居民來吵�！皹巧下┧�和我有什么關(guān)系？”“樓上維修為啥要用我的錢？”

　　賬戶不透明，續(xù)籌更加困難

　　“要交代清楚每一筆資金的去向。只有賬目清晰了，才能讓居民無話可說�！�

　　怒江新苑的續(xù)籌難題，不是個(gè)案。

　　市人大代表錢翊樑所在的代表工作小組，日前提交了一份關(guān)于寶山區(qū)維修資金管理使用的調(diào)研報(bào)告。目前，寶山區(qū)有25個(gè)應(yīng)啟動(dòng)法定籌集的小區(qū)，雖已召開業(yè)主大會(huì)，向業(yè)主送達(dá)續(xù)籌通知單，但實(shí)際維修資金續(xù)籌入賬僅1個(gè)小區(qū)，且這個(gè)小區(qū)該次續(xù)籌入賬資金已在當(dāng)年電梯維修中全部使用完畢。

　　市房管局的數(shù)據(jù)顯示，本市共有維修資金已劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)銀行賬戶的商品住宅小區(qū)共7731個(gè)。其中，維修資金余額低于30%警戒線的商品住宅小區(qū)共300多個(gè)，占3.88%。

　　由于建設(shè)年代較早，這些小區(qū)大都“毛病纏身”，出現(xiàn)電梯老舊、樓頂漏水、水管破損、污水管道堵塞等問題，因維修資金賬戶不足，已影響到物業(yè)的日常維修。

　　房子就像人一樣，到了一定年齡，需要保養(yǎng)�？烧l來出錢呢？記者發(fā)現(xiàn)，和怒江新苑相似，拒繳居民問的最多的是“維修資金賬戶公開了嗎？賬目清楚嗎？”市房管局調(diào)研發(fā)現(xiàn)，部分未進(jìn)行續(xù)籌繳款的業(yè)主主要是質(zhì)疑小區(qū)維修資金、公共收益收支不清、賬目不明，不少居民對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)不滿意。

　　半年前，華山花苑小區(qū)的維修資金賬戶也踩了30%的“紅線”，400多戶業(yè)主需要續(xù)籌。這個(gè)小區(qū)和怒江新苑一樣，房源構(gòu)成復(fù)雜，不僅包括商品房、售后公房，還有公租房、回遷房。華山花苑的續(xù)籌更為緊迫，小區(qū)服役20多年的15臺(tái)“超齡”電梯等著更換。更換電梯以大樓為單元，只要某一單元有一戶未續(xù)籌，就會(huì)導(dǎo)致維修資金無法支出。

　　為了做好續(xù)籌工作，每棟樓都設(shè)立“樓長+層長+黨員骨干”上門排摸和催繳制度，還將15臺(tái)老舊電梯更換上報(bào)為“我為群眾辦實(shí)事”居民區(qū)項(xiàng)目清單�！皹I(yè)委會(huì)定期公示賬目，當(dāng)居民要求看賬本時(shí)，每筆賬都清清楚楚�！标惣蚁锞用駞^(qū)黨總支書記盧曉燕說。如今，原本欠款的400多戶減少到10戶，5臺(tái)全新的電梯已進(jìn)駐華山花苑。

　　維修資金續(xù)籌難的小區(qū)，往往也是“三駕馬車”比較薄弱的小區(qū)。市房管局維修資金科科長李哲告訴記者，繳費(fèi)比例低的小區(qū)居民普遍反映，業(yè)委會(huì)成員年齡偏大，自身精力及專業(yè)能力有限。還有部分業(yè)委會(huì)面臨換屆改選或處于癱瘓狀態(tài)。部分物業(yè)也有畏難情緒，擔(dān)心續(xù)籌會(huì)造成小區(qū)矛盾，“物業(yè)費(fèi)都難以收齊，維修資金續(xù)籌更是難上加難”。

　　“如果賬戶不夠透明，業(yè)主只顧自掃門前雪，那么維修資金就很難收繳；而賬戶不足，會(huì)讓小區(qū)運(yùn)營陷入更加困難的境地，居民對(duì)物業(yè)更沒有信心，不愿補(bǔ)繳。這就陷入惡性循環(huán)�！卞X翊樑等在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)非自己居住的住宅修繕通常拒絕簽字，認(rèn)為自己非直接受益者，業(yè)委會(huì)、居委會(huì)難以征集到大多數(shù)同意的表決票，致使維修項(xiàng)目擱置。

　　“本來想與過去的物業(yè)切割，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)沒法逃避�！睅讏鲎�談會(huì)后，怒江新苑的業(yè)委會(huì)想通了一些問題。“上屆業(yè)委會(huì)、物業(yè)的操作有些不規(guī)范，但我們還是要交代清楚每一筆資金的去向。只有賬目清晰了，才能讓居民無話可說。”

　　增公共收益，減少續(xù)籌難度

　　“富裕的小區(qū)有增加開支補(bǔ)充公共收益的辦法；而窮的小區(qū)，連物業(yè)費(fèi)都不足�！�

　　維修資金這本賬背后，關(guān)系一個(gè)“蓄水池”。

　　李哲列舉了一組數(shù)據(jù)。截至2020年12月底，本市維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)銀行賬戶的商品住宅小區(qū)共7450個(gè)。其中，公共收益已入業(yè)主大會(huì)賬戶的共6042個(gè)，收益入賬率81.1%，較2019年同期提升5.14%。2020年全年，累計(jì)公共收益入賬金額10.76億元，補(bǔ)充維修資金5.4億元，補(bǔ)充比例較2019年提升3.1%，可見，公共收益是補(bǔ)充維修資金賬戶的重要來源。

　　事實(shí)上，續(xù)籌順利的小區(qū)，往往比較富足。普陀區(qū)的云都苑小區(qū)最近也在做電梯更新。該小區(qū)建于20世紀(jì)90年代末，小區(qū)有3幢高層6部電梯。電梯使用年限已近20年。去年9月，經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決，云都苑對(duì)小區(qū)6部電梯進(jìn)行全面更新，12萬余元費(fèi)用由小區(qū)維修資金支付。業(yè)委會(huì)了解到這是一筆大的支出，就有意識(shí)地通過增加小區(qū)快遞柜、增加小區(qū)廣告屏以及改革小區(qū)停車方案等方式提高小區(qū)公共收益，為補(bǔ)充小區(qū)維修資金做足準(zhǔn)備。

　　用公共收益補(bǔ)充維修資金，保證了很多小區(qū)的“蓄水池”穩(wěn)定�？墒窍喈�(dāng)一部分居民區(qū)，源頭活水太少�！案辉５男�區(qū)有增加開支補(bǔ)充公共收益的辦法，而窮的小區(qū)，連物業(yè)費(fèi)都不足�！崩钫芴寡裕瑢�(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，很多老舊小區(qū)、混合型小區(qū)的物業(yè)費(fèi)較低，仍是0.8元/平方米，甚至更低。采訪中，一些小區(qū)業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)表示，隨著原材料、人工成本不斷提升，企業(yè)成本逐年提升，然而物業(yè)費(fèi)卻始終停留在十幾年前的標(biāo)準(zhǔn)，由于物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)難，小區(qū)只能將大部分甚至全部的公共收益用于補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)不足，于是這類小區(qū)的公共收益就無法為維修資金蓄水。

　　數(shù)據(jù)顯示，在全市339個(gè)應(yīng)續(xù)籌的商品房小區(qū)中，沒有公共收益能為維修繳款或補(bǔ)充資金的小區(qū)約占1/3，這些小區(qū)也將是續(xù)籌工作的重點(diǎn)。

　　怎么辦？在錢翊樑等看來，一方面要強(qiáng)化維修資金的使用監(jiān)管，推進(jìn)公共收益公示和資金入賬，透明合規(guī)做好收益補(bǔ)充維修資金相關(guān)工作，同時(shí)建議抓緊研究物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)機(jī)制，引導(dǎo)業(yè)主通過物業(yè)費(fèi)第三方評(píng)估服務(wù)，逐年提升物業(yè)費(fèi)，推動(dòng)小區(qū)公共收益補(bǔ)充維修資金，從源頭上減少維修資金應(yīng)續(xù)籌小區(qū)。

　　從門洞入手，會(huì)有帶動(dòng)作用

　　“一個(gè)復(fù)雜的問題可以分解成若干問題，單點(diǎn)破局后，就容易復(fù)制推廣了。”

　　采訪中，不少代表認(rèn)為，現(xiàn)行的維修資金管理辦法，對(duì)維修資金續(xù)籌的約束性和實(shí)操性不夠，部分業(yè)主對(duì)于法定續(xù)籌缺乏認(rèn)識(shí)，即使收到續(xù)籌繳款通知書，也未加重視，繳款意愿不高。

　　如何提高居民的繳款意愿？金橋鎮(zhèn)陽光歐洲城二期小區(qū)做了探索。

　　小區(qū)原先的天溝老舊破損，下水管道彎道多。小區(qū)75號(hào)—84號(hào)業(yè)主在小區(qū)率先達(dá)成籌措維修資金的共識(shí)，業(yè)委會(huì)圍繞“愿不愿意修、誰出錢修、誰來修、誰來監(jiān)督”來布局，考慮到每戶可承擔(dān)的額度，將眾籌資金定為每戶1萬元。去年下半年，75號(hào)—84號(hào)房屋啟動(dòng)維修，重排下水管道，重做防水天窗。這些工程完畢后，小區(qū)其他業(yè)主也開始主動(dòng)要求維修。目前，小區(qū)已有4排房屋眾籌維修資金，完成維修項(xiàng)目�！耙粋�(gè)復(fù)雜的問題可以分解成若干問題，單點(diǎn)破局后，就容易復(fù)制推廣了�！币恍┐�表認(rèn)為，居民區(qū)可以從門洞入手，一個(gè)門洞就是一個(gè)“利益共同體”，如果小區(qū)里一棟樓能續(xù)籌成功，往往會(huì)帶動(dòng)其他門洞。

　　走司法途徑也是一種策略。目前，華山花苑小區(qū)已有400多戶人家繳納了維修資金�！半娞菀皇峦喜黄穑�我們先墊付資金開始維修�！北R曉燕說，小區(qū)還有十多戶業(yè)主沒有繳金。對(duì)這些業(yè)主，業(yè)委會(huì)已為下一步催繳做好準(zhǔn)備：先讓銀行發(fā)催繳單，如果業(yè)主還是不繳，業(yè)委會(huì)將啟動(dòng)法律訴訟程序。“當(dāng)然，我們不希望走到這一步�！�

　　政府部門也在“硬約束”上下功夫。如二手房交易環(huán)節(jié)的限制，業(yè)主必須補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金后方可交易。記者還獲悉，市房管局會(huì)同市公積金中心等部門專題研究，探索創(chuàng)新公積金補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金的政策機(jī)制，探索建立維修資金續(xù)籌信用制度，個(gè)人一旦拒繳維修資金可能會(huì)納入征信。

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