新的探索與理念正在落地，推動(dòng)舊改“洼地”成為城市未來發(fā)展“高地”。

12月8日，黃浦喬家路北塊685街坊房屋征收生效，第二輪征詢簽約比率達(dá)到99.72%，上海老城廂又一幅地塊就此踏上煥新之路。

接近年關(guān)，上海舊改力度不減，從11月以來，虹口和黃浦有多個(gè)舊改地塊征收簽約破99%。截至上月底，中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造達(dá)到80萬平方米，占全年目標(biāo)的114%，4萬戶居民告別拎馬桶的日子。預(yù)計(jì)今年全年將完成90萬平方米。

到明年，上海中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋征收將全部完成。在改善民生的基礎(chǔ)上，新的探索與理念正在一一落地，推動(dòng)舊里“洼地”成為城市未來發(fā)展“高地”。

歷史文脈保護(hù)力度再加強(qiáng)

近日，由近20位資深專家組成的專家委員會(huì)集體開展了一次技術(shù)研討，重點(diǎn)討論舊改地塊后續(xù)建設(shè)，如何以歷史風(fēng)貌保護(hù)為前提，落實(shí)保護(hù)保留的設(shè)計(jì)施工技術(shù)。“這些技術(shù)是在多年實(shí)踐基礎(chǔ)上的總結(jié)和提煉，具有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義，包括如何通過整體托換開發(fā)歷史建筑的地下空間、怎樣解決地鐵上蓋老房子的減震隔震、石庫門的門頭如何在修舊如故的基礎(chǔ)上煥發(fā)新生、如何將數(shù)字技術(shù)應(yīng)用于保護(hù)監(jiān)管……這些技術(shù)措施最終目的都是把歷史文脈保護(hù)落到最細(xì)處�！鄙虾Ｊ信f改辦工作專班負(fù)責(zé)人表示。

居民簽約如火如荼，相比之下，地塊里的歷史風(fēng)貌保護(hù)做得“慢”且“細(xì)”。雖然舊改流程有了變化，在房屋征收階段，建筑專家團(tuán)隊(duì)就提前介入進(jìn)行甄別和評(píng)估歷史風(fēng)貌，但是整個(gè)過程通常以“年”計(jì)算。

虹口17街坊從啟動(dòng)征收到交地不到一年，堪稱“神速”，對(duì)待歷史風(fēng)貌卻十分謹(jǐn)慎。去年年底，最后一位居民搬離之后，街坊被專業(yè)機(jī)構(gòu)接管，小心看護(hù)�；钴S在地塊里的從居民變成建筑專家，他們在不同建筑外墻用不同顏色標(biāo)記，以代表不同的保護(hù)等級(jí)。經(jīng)過3個(gè)月應(yīng)急搶險(xiǎn)保護(hù)，喬家路地塊里的珍貴文物“書隱樓”要比過去穩(wěn)固許多，匠人們還把脫落的老構(gòu)件全部歸整并一一編號(hào)，等待未來的全面修繕。

但這些還不夠，舊改地塊將會(huì)成為歷史文化保護(hù)融入城鄉(xiāng)建設(shè)的范本。上述負(fù)責(zé)人表示，分類科學(xué)、措施得當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)施工技術(shù)不僅僅會(huì)在舊改地塊中落地，而且可以推廣運(yùn)用到更廣泛的城市建設(shè)當(dāng)中。“這些技術(shù)解決的是老建筑改造再利用的共性問題，只有解決了這些問題，才能實(shí)現(xiàn)城市功能的完善，讓老建筑真正和現(xiàn)代生活融為一體，成為彰顯上海城市特色的金字招牌”。

舊改地塊普遍與風(fēng)貌區(qū)交疊。除了專業(yè)保護(hù)技術(shù)，還需長遠(yuǎn)規(guī)劃才能讓地塊價(jià)值充分彰顯，延續(xù)城市記憶。今年8月，虹口17街坊項(xiàng)目公司啟動(dòng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，成為首個(gè)通過上海市土地交易市場和上海聯(lián)交所“場所聯(lián)動(dòng)”招商股轉(zhuǎn)工作機(jī)制的地塊。經(jīng)現(xiàn)場公證，加權(quán)匯總規(guī)劃實(shí)施方案評(píng)審得分和競價(jià)得分，確定招商蛇口下屬公司為股轉(zhuǎn)合作企業(yè)。

“這家企業(yè)的報(bào)價(jià)不是最貴的，但它提供了最好的開發(fā)方案，在專家評(píng)審中的得分排名第一。”一位工作人員透露，17街坊的開發(fā)方向，是最大程度保留文脈，留存石庫門肌理，并注入現(xiàn)代使用功能。

圍繞“好人家、好作品、好價(jià)格”，上海還會(huì)有更多舊改地塊以開放的態(tài)度引導(dǎo)市場力量積極參與，讓最專業(yè)的人來做專業(yè)的事。

舊改“老大難”確定征收方案

黃浦區(qū)44街坊（零星地塊）從啟動(dòng)征收到征收生效，只花了4個(gè)月時(shí)間。作為上海首批試點(diǎn)改造的零星舊改地塊，靜安寶昌路521弄在一個(gè)半小時(shí)內(nèi)，居民征詢簽約率就達(dá)到100%。隨著舊改機(jī)制不斷創(chuàng)新，零星地塊征收有望提速。

相比成片地塊，零星地塊和“毛地”都算是舊改“老大難”。前者占地面積小，無論是房屋征收還是資金平衡都有很大難度。“毛地”是上世紀(jì)舊改制度產(chǎn)物，政府按土地現(xiàn)狀出讓，開發(fā)商承擔(dān)拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用，曾有力推動(dòng)舊改進(jìn)程，但因?yàn)橘Y金、收益、市場預(yù)期等因素，開發(fā)商無力動(dòng)遷，導(dǎo)致一些“毛地”常年擱置。

記者從市舊改辦獲悉，上海今年已經(jīng)進(jìn)入零星地塊攻堅(jiān)戰(zhàn)，將采用“三分法”進(jìn)行改造。對(duì)已啟動(dòng)征收的零星舊改地塊（包括結(jié)合成片舊改帶征的地塊），保持政策連續(xù)性，繼續(xù)按原計(jì)劃和方式實(shí)施征收改造；對(duì)規(guī)劃明確為教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老、社區(qū)配套服務(wù)等公建配套設(shè)施以及綠化、市政、道路用地性質(zhì)的零星舊改地塊，按規(guī)劃實(shí)施征收改造；對(duì)其他零星舊改地塊，探索實(shí)施以“留房留人”為主的舊住房更新改造方式，春陽里、承興里都有探索經(jīng)驗(yàn)。

截至去年底，上海中心城區(qū)共有零星舊改地塊148個(gè)，涉及二級(jí)舊里以下房屋約48.4萬平方米、居民1.7萬戶。截至今年10月底，上海已完成零星二級(jí)舊里以下房屋改造3.2萬平方米。剩余45.2萬平方米涉及1.58萬戶居民，計(jì)劃將在“十四五”期間完成改造，并力爭提前。

針對(duì)“毛地”的處置方案和改造計(jì)劃也已經(jīng)明確。目前，上海黃浦、虹口、楊浦3個(gè)區(qū)還剩余9幅“毛地”未啟動(dòng)改造，共涉及二級(jí)舊里12余萬平方米、0.7萬戶居民。到今年年底前，上海計(jì)劃啟動(dòng)楊浦區(qū)146街坊等4個(gè)“毛地”地塊，涉及8萬平方米、0.4萬戶。包括虹口區(qū)185街坊在內(nèi)的其余地塊將在明年初啟動(dòng)改造處置。

4個(gè)月100%搬離的背后

今年上半年，黃浦區(qū)的501街坊及504街坊開創(chuàng)了企業(yè)征收的“新速度”，只用了4個(gè)月時(shí)間，33家企業(yè) 100%簽約和100%騰空搬遷。

“一輪（征詢）是小考，二輪是中考，搬場是大考”，在征收人員中流傳著這樣一句話。舊改征收的每一步都事關(guān)切身利益，考驗(yàn)著征收工作者的責(zé)任心和服務(wù)意識(shí)。

和居民房屋征收不同，企事業(yè)單位在房屋征收過程中存在的問題更加復(fù)雜，比如涉及部門較多、租賃戶清退難、歷史遺留矛盾多，征收審批周期長等等。黃浦區(qū)單位征收部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由于33家企業(yè)面臨的問題不同，征收小組形成“一戶一策”提前和企事業(yè)單位溝通，幫助他們解決困難，為以后的簽約和搬遷贏得了時(shí)間。

舊改牽動(dòng)著眾人的心，常常幾家歡喜幾家愁。面對(duì)在征收中占“大頭”的居民，征收工作同樣細(xì)致。

今年10月，黃浦區(qū)137、138、139基地舊改征詢陸續(xù)生效，在街坊鄰里忙著搬家之時(shí)，陸先生一家卻毫無動(dòng)靜。原來，陸家兄弟姐妹因?yàn)榉峙鋯栴}鬧起了矛盾，僵持不下。眼看第一階段搬遷獎(jiǎng)勵(lì)期限臨近，他們最終求助于征收所和居委會(huì)。經(jīng)過前后4次協(xié)調(diào)會(huì)，反復(fù)做工作、分析利弊，征收工作人員及時(shí)把矛盾化解，避免了獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)的損失。

目前，仍有許多征收工作人員活躍在一線。隨著成片舊改進(jìn)入收官階段，征收工作也將告一段落。記者了解到，到明年上海剩余成片二級(jí)舊里以下房屋約20萬平方米，涉及居民1.1萬戶，預(yù)計(jì)在明年5月底前全面啟動(dòng)。（作者：戚穎璞）

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