違約金過高嗎？

約定以1000萬元左右的價格購買一套房產(chǎn)，然而賣家在簽約過程中卻屢屢拒絕網(wǎng)簽，甚至要求買家提前支付500萬元購房款。遭到拒絕后，賣家索性單方面宣布解除合同。沒想到，上海法院兩審都支持了買家的訴請，判決賣家按合同約定，賠償售房價的20%，即200萬元。

2020年8月下旬，宋先生和王女士在中介公司共同簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定宋先生以1000萬元的價格購買王女士名下位于松江的一套房產(chǎn)。協(xié)議簽訂兩天后，宋先生通過中介如約支付了50萬元定金，隨后便繼續(xù)籌措剩余款項。按照協(xié)議，他要在兩個月內(nèi)再向王女士支付500萬元購房款，才能前去辦理網(wǎng)簽手續(xù)。

2020年9月下旬，宋先生突然收到王女士發(fā)來的信息，要求他在9月30日之前轉(zhuǎn)賬500萬元方可辦理網(wǎng)簽。這比雙方約定的期限早了20多天，宋先生和中介都感到詫異，便拒絕了。到10月14日，距離約定的最后期限10天左右，宋先生通過中介聯(lián)系王女士，表示500萬元款項已到位，可以按約支付，希望王女士配合完成網(wǎng)簽。

王女士卻表示，因為宋先生拒絕在9月30日前付款，導致她不能在這個節(jié)點前清償銀行貸款并滌除抵押，所以無法辦理網(wǎng)簽。此后，中介多次與王女士溝通，王女士均堅持要等把銀行貸款還清再網(wǎng)簽。一直拖到2020年12月中旬，王女士又提出，要等宋先生將錢轉(zhuǎn)入賬戶后再辦理網(wǎng)簽。這個要求被中介拒絕，中介表示，公平起見應(yīng)當先網(wǎng)簽再付款，若王女士不放心，可以要求宋先生出示相關(guān)資金證明。就在雙方約定網(wǎng)簽日期的前一天，王女士再次變卦，要宋先生支付20%的違約金才肯繼續(xù)賣房，否則就要解除合同。

宋先生堅決不同意，在王女士單方面宣布解除合同后，將她告上法庭。一審法院認為，宋先生和王女士之間簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》締結(jié)房屋買賣合同關(guān)系，相關(guān)約定系當事人真實意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)效力性的強制規(guī)定，屬有效合同，當事人均應(yīng)恪守履行。通過雙方出示的證據(jù)可看出，王女士在溝通中所提意見或要求與其合同權(quán)利義務(wù)不符，本案系因王女士違約導致合同解除，現(xiàn)宋先生要求解除合同于法有據(jù)，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。據(jù)此，王女士應(yīng)向宋先生返還定金50萬元，并承擔違約責任，支付違約金200萬元。

一審判決后，王女士認為違約金過高，像上海市第一中級人民法院提起上訴。上海一中院審理后認為，雙方簽訂的居間協(xié)議沒有明確網(wǎng)簽時間與支付首付款的先后順序，王女士主張宋先生拒絕于網(wǎng)簽當日支付500萬元首付款，缺乏事實依據(jù)，故王女士行使單方解除權(quán)不當。王女士以提前還貸作為網(wǎng)簽的前提條件，違反協(xié)議約定，構(gòu)成根本違約。一審法院依據(jù)約定的違約責任條款，并在公平、誠實信用原則基礎(chǔ)上綜合考慮可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則等因素認定違約金為200萬元，既符合法律規(guī)定，又可以彌補守約方損失，并合理懲罰違約方。

據(jù)此，上海一中院駁回上訴，維持原判。

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