中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)委會起訴前物業(yè)判決返還4000萬元引關(guān)注，律師提醒業(yè)主、業(yè)委會——

多關(guān)注小區(qū)事務(wù)，避免問題積少成多

■本報(bào)記者 謝飛君 王閑樂

近日，中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)委會起訴前物業(yè)，法院一審判決前物業(yè)返還全體業(yè)主4000萬元的消息引發(fā)廣泛關(guān)注。判決書顯示，該判決于今年1月31日作出。根據(jù)法律規(guī)定，原被告雙方如不服判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)遞交上訴狀。也就是說，目前該判決尚未正式生效。

“雖然判決還沒有正式生效，但這起公共收益追索類案件因金額巨大，已經(jīng)給物業(yè)行業(yè)、業(yè)委會和普通業(yè)主帶來很大震撼?！遍L期關(guān)注社區(qū)治理的上海青年業(yè)委會委員聯(lián)誼會秘書長、眾蟻社區(qū)創(chuàng)始人韓冰說，最近幾年向物業(yè)公司追繳公共收益變得越來越普遍，中遠(yuǎn)兩灣城這個案例，讓更多小區(qū)業(yè)委會意識到通過法律手段維權(quán)的可行性。

同為社區(qū)治理“三駕馬車”，業(yè)委會和物業(yè)為何頻頻產(chǎn)生矛盾？中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)委會一審勝訴，其他小區(qū)可以效仿嗎？

判賠4000萬依據(jù)何在？

本案原告為中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)第三屆業(yè)主委員會，被告是上海中遠(yuǎn)物業(yè)管理發(fā)展有限公司，該公司曾為中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)長達(dá)20年。小區(qū)第三屆業(yè)委會產(chǎn)生后，對過往20年的小區(qū)多項(xiàng)支出費(fèi)用產(chǎn)生質(zhì)疑，收集證據(jù)后向普陀法院起訴，訴訟請求經(jīng)過變更，最終要求被告返還的總金額超過6200萬元。

中遠(yuǎn)物業(yè)認(rèn)為，公司已經(jīng)與第一、第二屆業(yè)委會就小區(qū)的相關(guān)資金結(jié)算完畢，不同意原告從2001年9月1日起進(jìn)行審計(jì)，但同意以2014年1月1日為起始日、2021年1月31日公司退出小區(qū)為截止日，對這一時間段內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的按實(shí)結(jié)算部分、公共收益部分的收支情況做審計(jì)，并配合提供相關(guān)資料。對于原告變更后的6200萬元訴訟請求，中遠(yuǎn)物業(yè)未作答辯。

普陀法院審理后認(rèn)為，中遠(yuǎn)物業(yè)服務(wù)期間共經(jīng)歷三屆業(yè)委會，出具過多份不同時間段的審計(jì)報(bào)告，但這不代表雙方已經(jīng)完成結(jié)算或就結(jié)算金額達(dá)成一致。在沒有確鑿證據(jù)證明業(yè)委會和物業(yè)達(dá)成一致的情形下，原告作為新一屆業(yè)委會，要求進(jìn)行費(fèi)用結(jié)算于法不悖，且結(jié)算時間范圍可以涵蓋被告提供物業(yè)服務(wù)的全程。

法院指出，雙方對各類收支的結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)與方式未能達(dá)成一致，那就應(yīng)該就各自的觀點(diǎn)分別舉證，并在必要時由專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)介入進(jìn)行審計(jì)。原告主張的費(fèi)用計(jì)算方式，是在現(xiàn)有證據(jù)基礎(chǔ)上推斷出各項(xiàng)費(fèi)用，缺乏其他確鑿的依據(jù)與有效的手段。被告中遠(yuǎn)物業(yè)無正當(dāng)理由拒絕司法審計(jì)，且未就原告變更后的訴訟請求提出針對性抗辯意見，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的不利后果及訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

最終，法院根據(jù)誠信公平與合理等價的民事活動原則，結(jié)合本案證據(jù)和原告提供的計(jì)算方式，酌定被告向原告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)按實(shí)結(jié)算、公共收益分成的結(jié)余款4000萬元。

矛盾為何持續(xù)20年難解？

在普陀法院作出的一審判決中，除了支持業(yè)委會返還相關(guān)費(fèi)用的訴請，也駁回了業(yè)委會要求中遠(yuǎn)物業(yè)支付利息的請求。判決書表示，既然業(yè)委會長期不滿中遠(yuǎn)物業(yè)的服務(wù)，并自述已知其中的弊端，但在長達(dá)20年的合作期內(nèi)未及時糾錯、追責(zé)、維權(quán)，直至合同關(guān)系終止，由此導(dǎo)致相關(guān)事實(shí)無法還原、直接或間接證據(jù)缺失，在結(jié)算過程中產(chǎn)生不利于本方權(quán)益的損失的，應(yīng)由當(dāng)事人自行承擔(dān)。

根據(jù)業(yè)委會的陳述，雙方矛盾由來已久，早在第一屆業(yè)委會任職期間就曾質(zhì)疑物業(yè)在財(cái)務(wù)方面存在問題，雖保留了諸多證據(jù)，但最終未能妥善解決；第二屆業(yè)委會負(fù)責(zé)人和中遠(yuǎn)物業(yè)負(fù)責(zé)人是親屬，因此其任期內(nèi)通過的對中遠(yuǎn)物業(yè)的審計(jì)，業(yè)主并不相信；第三屆業(yè)委會的選舉因種種原因未能進(jìn)行，直到2019年12月才經(jīng)選舉產(chǎn)生。

“在我沒當(dāng)選前，業(yè)主就給將產(chǎn)生的新一屆業(yè)委會提出了目標(biāo)任務(wù)?！敝羞h(yuǎn)兩灣城第三屆業(yè)委會主任韓德友說，這些任務(wù)包括為小區(qū)更換物業(yè)、對小區(qū)收支做審計(jì)、向中遠(yuǎn)物業(yè)追責(zé)等。

2020年10月，中遠(yuǎn)兩灣城第三屆業(yè)委會召開了業(yè)主大會，全體業(yè)主投票表決通過“授權(quán)第三屆業(yè)主委員會對2001年9月至2020年8月小區(qū)公共收益、按實(shí)結(jié)算、維修資金項(xiàng)目等收支進(jìn)行全面審計(jì)，必要時通過司法途徑完成相關(guān)審計(jì)工作，收回應(yīng)歸全體業(yè)主所有的全部相關(guān)資金權(quán)益”的決議。得到全體業(yè)主授權(quán)后，第三屆業(yè)委會委托律師事務(wù)所開展相關(guān)工作。

法律維權(quán)應(yīng)該注意什么？

過去幾天，韓冰組建的上海業(yè)委會交流群內(nèi)，不斷有人向他打聽中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)委會和代理律師的聯(lián)系方式。在韓冰看來，這一個案一方面讓物業(yè)行業(yè)認(rèn)真審視自己的經(jīng)營方式，提醒他們盡快合乎規(guī)范；另一方面提振了很多業(yè)委會參與者的信心，讓人們意識到業(yè)主大會、業(yè)主委員會存在的意義。

不過，業(yè)委會一方的代理律師、上海博和漢商律師事務(wù)所高級合伙人朱海峰提醒，當(dāng)下不少小區(qū)希望通過法律手段為小區(qū)維權(quán)，但其中有很多需要注意的事項(xiàng)。

首先授權(quán)要明確。中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)委會在召開業(yè)主大會，提請全體業(yè)主授權(quán)業(yè)委會進(jìn)行審計(jì)時，一并授權(quán)業(yè)委會通過司法途徑解決相關(guān)事宜。其次平時要注重保留證據(jù)，方便明確訴請金額。在中遠(yuǎn)兩灣城這起案件中，因?yàn)橄喔魰r間較長、前任業(yè)委會履職效果不佳、物業(yè)公司不愿配合審計(jì)等原因，許多證據(jù)都已遺失。

“我們除了主動搜集、匯總業(yè)委會手中為數(shù)不多的證據(jù)外，還向法院申請多份調(diào)查令，到電力公司和城投水務(wù)公司去調(diào)查歷年的電費(fèi)和水費(fèi)數(shù)據(jù)，到小區(qū)停車數(shù)據(jù)存儲單位去調(diào)查有關(guān)停車數(shù)據(jù)?！敝旌７逭f，通過眾多間接證據(jù)，結(jié)合中遠(yuǎn)物業(yè)在訴訟中提交的歷年單方審計(jì)報(bào)告中的破綻和矛盾，才推算出中遠(yuǎn)物業(yè)應(yīng)該返還的金額，并據(jù)此提交增加、變更訴訟請求的申請書。

是否有更好的解決辦法？

小區(qū)的物業(yè)、業(yè)委會和業(yè)主之間存在矛盾不是個案，雖然一審判決取得階段性成果，但朱海峰不建議其他小區(qū)盲目跟風(fēng)，都到法院起訴?！耙环矫?，物業(yè)糾紛涉及眾多業(yè)主，要形成統(tǒng)一意見非常困難，很多業(yè)委會也無法負(fù)擔(dān)訴訟的時間、金錢成本；另一方面，許多物業(yè)公司是非常專業(yè)、負(fù)責(zé)的，矛盾往往源自誤會和溝通不暢，完全可以在平時予以化解?！?/p>

在中遠(yuǎn)兩灣城這起案例中，如果前任業(yè)委會能認(rèn)真履職，很多問題都能早早解決。比如，根據(jù)約定，小區(qū)內(nèi)道路的固定停車位按150元/月/車位收費(fèi)，其中30%為物業(yè)管理費(fèi)，其余歸全體業(yè)主；小區(qū)內(nèi)流動停車的收益以包干制方式，30%作為被告管理費(fèi)，其余歸全體業(yè)主。但物業(yè)并未直接將經(jīng)營收入的70%計(jì)入公共收益業(yè)主共有部分，而是在對總收入與總成本均按照30%歸物業(yè)、70%歸業(yè)主的比例分?jǐn)偤螅瑥臉I(yè)主享有的收入部分扣除其所謂的業(yè)主應(yīng)分?jǐn)偟某杀?，最終得到公共收益才是全體業(yè)主共有部分。僅一處算法不同，在十幾年里就讓業(yè)主多承擔(dān)800多萬元的成本。

朱海峰說，這起案件引發(fā)廣泛關(guān)注，對物業(yè)公司而言是個自查的機(jī)會。也給業(yè)主、業(yè)委會提了個醒，平時要多關(guān)注小區(qū)事務(wù)，發(fā)現(xiàn)問題及時溝通解決，避免問題積少成多。

（來源：解放日報(bào)）

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