租賃合同到期后，退不退押金真的是房東說了算嗎？近日，上海閔行法院審理了一起因房東拒絕退還押金引發(fā)的房屋租賃合同糾紛案件。

　　房東擅自開租客房門

　　頻頻帶人來實(shí)地看房

　　李某名下一套房屋常年用于出租牟利。一年前，來滬打拼的張某與李某簽訂了一份租期為一年的房屋租賃合同，合同簽訂后，張某依約支付了押金，并足額支付了租金以及水電燃?xì)赓M(fèi)。雙方還約定，房屋及附屬設(shè)施若非李某的過失或錯(cuò)誤使用而導(dǎo)致受損時(shí)，李某有修繕的責(zé)任并承擔(dān)相關(guān)的費(fèi)用。

　　合同臨近到期，張某告知李某將不再續(xù)租，于是在剩余近一個(gè)月租期內(nèi)，李某頻頻帶人用其備用鑰匙開門進(jìn)入房屋實(shí)地看房，以期張某搬走后能與新的租客“無縫銜接”，減少房屋空置損失，張某不堪其擾，但多次反對(duì)未果。

　　租賃期間內(nèi)，因房屋內(nèi)空調(diào)、熱水器等電器功能失靈，張某、李某為了維修電器均支付過維修費(fèi)。合同到期退房時(shí)，李某前來接收房屋，在查看完房屋及電器后，未提出異議。

　　沒過幾天，李某又反口稱，房屋墻體脫落、家具臟污嚴(yán)重、電器均無法運(yùn)轉(zhuǎn)，更換、維修都將產(chǎn)生費(fèi)用，要求張某負(fù)擔(dān)維修費(fèi)用、沒收押金，還提出由于張某后期不配合李某帶人進(jìn)入房屋實(shí)地看房，導(dǎo)致其無法與新租客盡早簽約，產(chǎn)生了房屋空置損失，要求張某賠償。張某不同意，遂起訴至上海閔行法院。

　　原告訴稱，首先，自己在租住期間未有違約行為，房屋因本身長(zhǎng)期用于出租，裝修老舊，墻體、家具等本身產(chǎn)生自然損耗屬于正常現(xiàn)象，退房時(shí)李某逐一查看并未表示異議，電器試用均未出現(xiàn)問題。其次，房屋及附屬設(shè)施無法使用時(shí)房東負(fù)有修繕義務(wù)，房東自行維修產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)由房東自行承擔(dān)，自己代為維修產(chǎn)生的費(fèi)用也應(yīng)當(dāng)由房東承擔(dān)，這本身符合合同的約定；最后，租賃期間內(nèi)，被告未征得租客同意無權(quán)進(jìn)入系爭(zhēng)房屋，原告不負(fù)有配合尋覓新租客的義務(wù)，被告重新簽訂合同的計(jì)租日距離其退租日產(chǎn)生的空置期損失不應(yīng)由其承擔(dān)。

　　綜上，原告主張被告應(yīng)當(dāng)返還押金，并且支付原告在租賃期間支出的維修費(fèi)用。

　　被告辯稱，首先，交付時(shí)房屋及附屬設(shè)施等均可以正常使用，退租時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)僅臨時(shí)試用，原告退租后，發(fā)現(xiàn)電器仍有損壞，無法運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)房屋及附屬設(shè)施修繕均將產(chǎn)生費(fèi)用，應(yīng)由原告承擔(dān)。其次，房東系房屋的所有權(quán)人，其可以自由進(jìn)出房屋，無需征得租客同意，原告明確表示其不續(xù)租，因此臨近合同到期，原告負(fù)有配合房東帶人實(shí)地看房的義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)房屋空置期的損失。

　　綜上，原告具有違約行為，需負(fù)擔(dān)維修費(fèi)用和房屋空置期的損失。

　　房東被判退還押金

　　并支付租客維修費(fèi)

　　上海閔行法院經(jīng)審查涉案事實(shí)和雙方證據(jù)，圍繞“房東是否可以沒收押金、租賃物損耗應(yīng)由誰(shuí)負(fù)責(zé)修繕、租期未到，房東是否可以帶人看房”三個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，最終判決房東退還押金，支付租客支出的維修費(fèi)用。

　　那么，房東是否可以沒收押金？答案是可以，但要兩項(xiàng)條件：承租方具有合同中明確約定的違約行為或情形；合同明確約定承租方違約出租方有權(quán)沒收押金。此時(shí)出租方有權(quán)沒收押金，系承租方對(duì)其違約行為需承擔(dān)的違約責(zé)任的一種承擔(dān)方式。

　　本案中，張某并未有合同約定的違約行為，一直按時(shí)足額支付租金，合同到期便立馬返還房屋，故李某無權(quán)沒收押金。

　　出租方能否以租期臨近屆滿，承租人明確不再續(xù)租卻不予配合出租方重新覓尋新租客帶人進(jìn)入實(shí)地看房為由，從而向承租方主張房屋空置損失以及要求承租方承擔(dān)違約責(zé)任？

　　答案是不能。一般而言，違約責(zé)任的承擔(dān)前提系必須存在違反合同相關(guān)約定的行為或者情形。要求合同相對(duì)方承擔(dān)相應(yīng)的損失也需證明相對(duì)方具有過錯(cuò)，具有侵權(quán)行為或者存在違約行為導(dǎo)致其產(chǎn)生了實(shí)際損失。

　　出租方負(fù)有向承租方交付合格租賃物，保障承租方在租賃期間內(nèi)可正常、安寧居住、使用租賃物的義務(wù)，此亦系房屋租賃合同中出租方最根本義務(wù)。租賃期內(nèi)，承租方支付對(duì)價(jià)就享有對(duì)系爭(zhēng)房屋居住、使用之自由，即使出租方以其對(duì)系爭(zhēng)房屋享有的所有權(quán)亦無法強(qiáng)硬要求承租方允許其進(jìn)入或者帶他人進(jìn)入系爭(zhēng)房屋。如無合同明確約定，一般而言，即使租期臨近屆滿承租人明確不再續(xù)租，亦不負(fù)有配合出租方重新覓尋新租客從而允許其進(jìn)入系爭(zhēng)房屋之義務(wù)。

　　法官說法

　　訂合同條款要詳實(shí)

　　錢款往來“有賬可查”

　　本案法官指出，房屋租賃合同系雙方履行各自權(quán)利義務(wù)的重要依據(jù)，為避免糾紛，雙方應(yīng)約定盡量落實(shí)到“紙面”，盡可能在訂立合同時(shí)做到條款詳實(shí)、具體，避免歧義，合同履行過程中，如有個(gè)別條款的變更，除微信、短信溝通等，盡快就雙方溝通達(dá)成的變更意見簽署補(bǔ)充協(xié)議等。

　　同時(shí)，及時(shí)做好初始以及退房時(shí)的房屋交接工作，簽署初始以及退房時(shí)的房屋交接單，明確交接日期，房屋交付時(shí)的原始狀態(tài)，退房狀態(tài)，屋內(nèi)附屬設(shè)施設(shè)備名稱、數(shù)量及運(yùn)轉(zhuǎn)情況，水、電、燃?xì)獗碜x數(shù)等，如有必要，可拍照、錄像以備存證。

　　此外，錢款往來做到“有跡可循、有賬可查”，合同中涉及的租金、物業(yè)費(fèi)、水、電、燃?xì)赓M(fèi)、維修費(fèi)等支出盡量做到“留痕”，大額盡量“轉(zhuǎn)賬”，多項(xiàng)費(fèi)用合并支付時(shí)，附言備注，以及以微信、qq聊天記錄作為備查，非必須避免現(xiàn)金交付，必須現(xiàn)金支付，則及時(shí)讓對(duì)方出具收據(jù)，明確收到款項(xiàng)的金額及性質(zhì)。

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