住房租賃條例施行、人員流動加速及節(jié)后出現(xiàn)返城潮，上海租房市場表現(xiàn)如何？

租住成交“小陽春”，租金表現(xiàn)較穩(wěn)定

■本報記者 戚穎璞

“禁群租會抬高租金”近日登上微博同城熱搜。2月1日，以更嚴(yán)舉措規(guī)范市場的《上海市住房租賃條例》正式施行，拍手稱快之余，有人不免擔(dān)憂，因禁止群租而外溢的租住需求是否會拉高租房價格。

除了制度規(guī)范加碼，疫情防控措施優(yōu)化帶來的人員流動加速及節(jié)后返城潮也被認(rèn)為是影響租房市場的兩大因素。日前，記者采訪了多家房產(chǎn)中介門店、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及專家，了解上海租房市場的真實(shí)表現(xiàn)。

“小陽春”主要體現(xiàn)在成交量

傳統(tǒng)租房旺季只有兩季，一是畢業(yè)季，二是春節(jié)后。市場認(rèn)為，隨著我國疫情防控措施優(yōu)化，樓市表現(xiàn)將逐漸轉(zhuǎn)好。上海作為交易最為活躍的城市之一，租房市場有望迎來首輪復(fù)蘇。

“從業(yè)務(wù)訂單來看，‘小陽春’更多體現(xiàn)在成交量上。”中原地產(chǎn)陸家浜路門店店長余莎莎告訴記者。陸家浜路門店周邊配套齊全，辦公和學(xué)校資源較多，近兩周，咨詢租房的客戶增加一倍，成交量明顯增加，平均每天有2到3單成交。租金表現(xiàn)穩(wěn)定，一室戶每月7000元到8000元。

單個門店的表現(xiàn)，折射出全市散租房源情況。根據(jù)上海鏈家散租房源數(shù)據(jù)監(jiān)測，近兩周成交量要高于往年同期，比春節(jié)前增加50%到70%。租金表現(xiàn)較穩(wěn)定，以世紀(jì)大道周邊一室戶為例，其掛牌月租5000元到6000元，與2021年持平。“上海近期租賃成交量明顯上漲，但遠(yuǎn)未達(dá)到‘旺季’。因為2022年下半年以來，需求下行，成交量下降。今年處于復(fù)蘇回正階段?！鄙虾ｆ溂已芯吭菏紫治鰩煑钣昀僬f。

除了個人散租房源，長租公寓也有較好表現(xiàn)。根據(jù)克爾瑞租售事業(yè)部調(diào)研，上海部分租賃項目和租賃運(yùn)營商在春節(jié)后的出租率明顯上漲，租戶轉(zhuǎn)化率提高。已度過爬坡期、出租率超85%的項目，節(jié)后出租率普遍提升3%到5%，而項目開業(yè)不久、出租率不超50%的項目，節(jié)后出租率提升10%到20%。

著眼2023年租房市場，隨著群租整治力度加碼，需求溢出是否會影響價格？楊雨蕾認(rèn)為，群租群體規(guī)模小，個人行為很難影響整個市場表現(xiàn)。群租人群對租金也更敏感，一般會選擇租在更便宜的郊區(qū)或其他城市，對一室戶、兩室戶等主流戶型需求影響不大。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)魔方研究院表示，從目前的數(shù)據(jù)來看，上海住房租賃市場有望迎來“小陽春”，但隨著春招結(jié)束和流動人口逐漸減少，預(yù)計2月下旬租賃需求熱度會趨于平穩(wěn)。

兩大因素影響幾何

除了租金和成交量，戶型區(qū)位的需求深受外界影響。市場曾預(yù)測，疫情將改變?nèi)藗兊淖庾×?xí)慣，比如，合租在封控中帶來的不便會促進(jìn)一室戶需求量增加。

“根據(jù)各個門店中介反饋的租賃情況，目前還沒有出現(xiàn)這樣的趨勢?！睏钣昀俦硎?。上海中環(huán)內(nèi)的一室戶租賃價格普遍在每月4000元以上，因此，絕大多數(shù)租客會在性價比和體驗感上作平衡，人們在租金上的敏感度是比較高的。根據(jù)58安居客研究院調(diào)研，上海目前增長最快的租住需求是每月2000元以下的。

作為租房市場的重磅新規(guī)，《上海市住房租賃條例》本月正式施行，明確禁止群租的同時，進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場主體的各項行為，如立法規(guī)范房源信息發(fā)布制度，保證房源信息真實(shí)有效；明確住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向房屋管理部門備案，并要求從業(yè)人員持卡實(shí)名從業(yè)。

“通過立法讓房屋租賃全流程被嚴(yán)格管控，幫助我們規(guī)范了操作，降低從業(yè)風(fēng)險?！庇嗌硎尽２贿^專家認(rèn)為，《條例》雖讓基層在執(zhí)行中有了更清晰的依據(jù)，但執(zhí)行過程中有堵還需有疏。

記者了解到，上海多個街道和基層社區(qū)治理正將群租整治行動日常化。與此同時，上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰指出，在禁止群租的同時也要保障基礎(chǔ)服務(wù)行業(yè)人員的居住需求。“要解決這兩者的沖突，一是要政府采取措施鼓勵市場和社會多增加廉價租房，包括宿舍型的集中式公寓，類似安歆公寓、9號樓等；二是政府對一部分基礎(chǔ)服務(wù)行業(yè)人員給予一定的租金補(bǔ)貼，提高他們對居住需求的要求，避免去尋找群租房?！?/p>

警惕新平臺監(jiān)管漏洞

在租賃市場進(jìn)一步規(guī)范的同時，涌現(xiàn)的新平臺帶來的風(fēng)險也需警惕。

“趁年輕想來上海闖一闖，計劃2月初入住，求靠譜室友?！贝汗?jié)結(jié)束，揚(yáng)州人小閔在“小紅書”發(fā)布一條租房帖，迅速引來200多人跟帖?！斑@是我為租房注冊的新賬號，沒想到第一條帖子有這么高的流量。”

隨著各大平臺社區(qū)興起，租房平臺不再局限于傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)開辟的在線平臺。豆瓣、小紅書等月活量極高的社區(qū)平臺，似乎也成了各大租賃機(jī)構(gòu)和中介發(fā)布房源的新渠道。記者瀏覽小紅書平臺發(fā)現(xiàn)，發(fā)布的房源帖都配有精美圖文，照片呈現(xiàn)的精裝修、窗外亮麗景觀，以及搭配的“懶人家電”，都在迎合年輕人的租住需求。受限于平臺公約，租房帖不提及房源細(xì)節(jié)和具體價格，感興趣的用戶可留言私聊。得益于小紅書的“種草”基因，在點(diǎn)開一條租房帖之后，算法會給用戶推送更多相似的帖子。

一位業(yè)內(nèi)人士坦言，傳統(tǒng)平臺和新平臺各有利弊和側(cè)重，社區(qū)平臺不同于傳統(tǒng)租房平臺，用戶占據(jù)著內(nèi)容生產(chǎn)的兩頭，眾多筆記中也會藏匿著虛假信息。在“濾鏡”加持下，一些普通房源會被人為抬高賣相，造成實(shí)物和圖片不符；一些中介偽裝成房東，通過發(fā)布低價假房源引流，吸引用戶到線下并帶看其他普通房源。

上海鏈家、中原地產(chǎn)多位經(jīng)紀(jì)人提醒，在租房時要警惕房東身份，如果沒有通過中介而是自己找房子，那么一定要讓房主出示房屋產(chǎn)權(quán)證原件、身份證原件，并核對兩者是否相符合。如果出租人說是房主的親戚朋友并委托其出租，也要看房產(chǎn)證及委托公證書。

如果是自己找到的合租房源，需要簽訂租房合同，可以在網(wǎng)上搜一下房屋租賃合同并打印出來，在簽訂之前仔細(xì)瀏覽，并在后一頁上寫明雙方的附加條款，把違約責(zé)任寫清楚，并保存對方身份證的復(fù)印件。

在尋找室友時，不僅要看承租人的身份證、畢業(yè)證或其他相關(guān)證件，還要在交談中初步了解其職業(yè)、性格等。另外，讓對方交納房屋押金也能夠在一定程度上降低自己的風(fēng)險，保存其身份證復(fù)印件，出于平等原則，出租方也要向?qū)Ψ浇桓蹲约旱纳矸葑C復(fù)印件。

（來源：解放日報）

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